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律师札记
部分土地无权代理,产生的损失应由谁承担?
  信息来源: 莫秋灵 发布时间: 2014/4/28 阅读: 1939次
 问:三年前,潘某将182平方米宅基地(其中有38.5平方米宅地基属于潘某的母亲黄某)转让给我。协议签订后,我按约定支付了全部土地转让款,但未办理过户手续。三年后,我要求潘某办理过户手续,潘某母亲黄某知道后,以潘某无权代理其38.5平方米宅地基为由,拒绝办理过户手续。请问,我与潘某签订的协议是否有效?潘某部分土地无权代理,对于产生的损失应该由谁来承担?

                              钟山 董某

  答: 本案中,涉及到无权代理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。”潘某与黄某虽然是母子关系,但并不意味着有代理权,属于黄某的38.5平方米土地潘某无权处分。事后,黄某并未对潘某的行为进行追认,因此,由于无权代理产生的法律后果应该由潘某自行承担。

  根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定:“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。”该案中,合同部分无效不影响其他部分的效力,对法院认定有效的部分,潘某应当继续履行,及时为董某办理其有权处分部分的143.5平方米的土地过户手续。

  根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”对于无权处分的38.5平方米宅基地,潘某应该返还董某38.5平方米宅基地的转让款及利息。
 
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